كل ما تحتاج أن تعرفه عن أنظمة ولوائح العقار في موضوع واحد "منقول"
 

منقول
الكاتب " المنادي "
فريق صقور العقار

-اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية


قيد المكتب العقاري في السجل التجاري

مادة (1)



على كل من يرغب في فتح مكتب عقاري أن يقيد اسمه في السجل التجاري المختص بعد الإجراءات والشروط المقرره وبعد استيفاء البيانات والمستندات اللازمة للقيد طبقاً لأحكام نظام السجل التجاري ولائحته التنفيذية


مادة (2)


يرفق طالب القيد بطلبه بالإضافة إلى المستندات التي يتطلبها نظام السجل التجاري ولائحته التنفيذية المستندات الآتية:

 صورة طبق الأصل من حفيظة النفوس الخاصة بصاحب المكتب والمدير المسئول إن وجد

 شهادة من العمدة المختص بحسن السيرة والسلوك لكل من صاحب المكتب والمدير المسئول

 تعهد مؤيد من تاجرين على الأقل يفيد عدم إشهار إفلاس كل من صاحب المكتب والمدير المسئول أو أنه قد رد إليه الاعتبار

 صورة طبق الأصل من صك ملكية المكتب أو عقد إيجاره

 تعهد بمزاولة العمل بالذمة والأمانة طبقاً للأنظمة

 تعهد بعدم مزاولة المكتب لأي عمل آخر خلاف النشاط العقاري الذي يوضح في السجل التجاري


مادة (3)


بعد قيد المكتب العقاري في السجل التجاري تعد استمارة احصائية خاصة بكل مكتب حسب النموذج المرفق وتقوم مكاتب السجل التجاري المختصة بإرسال صورة من هذه الاستمارة إلى قسم السجل العام بالوزارة أولاً بأول


مادة (4)


في حالة تعدد ملاك المكتب العقاري يتعين أن يكون في شكل شركة تضامن سعودية تؤسس وفقاً لأحكام نظام الشركات ويكون رأسمالها مملوكاً بالكامل للسعوديين وأن يكون المدير المسؤول سعودي الجنسية


واجبات المكتب العقاري


مادة (5)


يجب على صاحب المكتب أن يوفر مكاناً مستقلاً ومناسباً لمباشرة نشاطه


مادة (6)


بالإضافة إلى الواجبات المنصوص عليها في نظامي المحكمة التجارية والسجل التجاري يتعين على المكتب العقاري مراعاة ما يلي:

وضع عبارة (مكتب عقاري) على اللوحات وجميع المطبوعات والأوراق الصادرة عن المكتب وذلك إلى جانب الاسم ورقم السجل التجاري
إمساك دفاتر منتظمة مرقمة الصفحات ومعتمدة من مكتب السجل التجاري المختص تدون بها البيانات المتعلقة بأسماء المتعاملين مع المكتب وعناوينهم والأعمال التي باشرها لحسابهم وتاريخها والبيانات الوافية عن الصكوك المتعلقة بكل عملية يقوم بها المكتب والمبالغ التي تسلمها من المشترين أو المستأجرين بخصوصها وكذا العمولات المستحقة أو المحصلة من أصحاب الشأن
الاحتفاظ بخزينة صالحة لحفظ المستندات والصكوك المتعلقة بمعاملاته أو صور منها
الاحتفاظ بالمراسلات المتعلقة بالمكتب بصورة منتظمة يسهل الرجوع إليها عند الاقتضاء


مادة (7)


يلتزم المكتب في معاملاته بالآتي

 المحافظة على الأسرار والمعلومات التي تصل إلى علمه عن طريق المتعاملين معه وفقاً للعرف الجاري

 رد المستندات والصكوك إلى أصحابها عند الطلب، والامتناع عن تسليمها إلى أي متعامل آخر دون مسوغ شرعي

 إخطار مكتب السجل التجاري المختص بأي تغيير في البيانات التي سبق تدوينها في السجل


مادة (8)


على المكتب أن يحصل من صاحب العقار المعروض للبيع على صك الملكية مقابل إيصال استلام، وعلى المكتب كذلك التحقق من صحة الملكية وأن العقار لم تنتزع ملكيته للمنفعة العامة




مادة (9)


لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يتقاضى عمولة بيع تزيد على25% من قيمة العقار المباع كما لا يجوز له الحصول على عمولة ايجار تزيد على25% من قيمة الإيجار لسنة واحدة حتى ولو كان العقد لمدة أطول أو تجدد لمدة أخرى

وفي حالة حصول المكتب من المتعاملين معه على عمولات تجاوز في مجموعها النسبة المنصوص عليها في هذه المادة، يلتزم برد الزيادة إلى من دفعها وذلك دون إخلال بالعقوبات المقررة


مادة (10)


أصحاب المكتب العقاري مسؤولون بالتضامن عن تنفيذ الواجبات المنوطة بالمكتب وعن حسن سير العمل به وفقاً للتعليمات المقررة ويسألون الغير عن تعويض الأضرار الناتجة عن أعمال منسوبي المكتب


المخالفات والعقوبات



مادة (11)


كل من خالف أحكام المواد الأولى والثانية والرابعة والخامسة والسادسة من لائحة تنظيم المكاتب العقاري يعاقب بإحدى العقوبات الآتية

 الغرامة بما لا يتجاوز خمسة وعشرين ألف ريال

 قفل المكتب لمدة معينة لا تجاوز سنة

 الغاء ترخيص المكتب نهائياً

 وتتعدد العقوبات بتعدد المخالفات


مادة (12)


يصدر قرار العقوبة من وزير التجارة بناء على توصية من الإدارة المختصة وذلك بعد الاطلاع على الأوراق والتحقيقات التي يجريها مكتب السجل التجاري المختص

ولا يجوز توقيع العقوبة قبل سماع أقوال المخالف أو من يمثله وتحقيق دفاعه وفي حالة امتناع أي منهما عن الحضور في المواعيد المحددة دون عذر مقبول يتم التنبيه عليه بمعرفة الشروط


مادة (13)


تكون قرارات العقوبة مسببة ويخطر بها صاحب الشأن بخطاب مسجل ولا تعتبر نهائية وواجبة التنفيذ الا بعد فوات ميعاد التظلم أو البت فيه


مادة (14)


ميعاد التظلم ثلاثون يوماً من تاريخ تسليم المخالف أو من يمثله صورة من قرار العقوبة ويقدم التظلم إلى ديوان المظالم بمعروض من المخالفة مشفوعاً بالمستندات ويرسل صورة منه خلال الميعاد إلى وزير التجارة، ويتولى الوزير احالة ملف المعاملة ومذكرة بملاحظات الوزارة إلى الديوان خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تقديم التظلم


أحكام انتقالية



مادة (15)


على المكاتب العقارية القائمة حالياً توفيق أوضاعها طبقاً لأحكام اللائحة خلال مدة لا تتجاوز 7 رجب عام 1398 هـ وعلى اصحاب هذه المكاتب التقدم إلى مكاتب السجل التجاري المختصة بطلبات اعتماد الأوضاع الجديدة لمكاتبهم واستمرارها في العمل وفقاً للائحة

وتقوم مكاتب السجل التجاري ببحث الطلبات المشار إليها للتحقق من توافر جميع الشروط اللازمة للاستمرار في نشاط المكاتب العقارية طبقاً للائحة ولها أن تطلب من أصحاب الشأن استيفاء الأوراق والمستندات النظامية خلال مهلة لا تزيد عن شهر من تاريخ تقديم الطلبات


مادة (16)


تقوم مكاتب السجل التجاري بإخطار أصحاب الطلبات المشار إليها بالمادة السابقة بقبول طلباتهم أو رفضها وفي حالة الرفض توضح أسباب ذلك ويجوز لمن رفضت طلباتهم التظلم من قرار الرفض إلى وزير التجارة خلال خمسة عشرة يوماً من تاريخ استلام القرار

وفي حالة رفض التظلم يشطب القيد التجاري بعد منح صاحبه مهلة مناسبة لتصفية أعمال المكتب، ولا يجوز للمكتب خلال هذه المهلة الارتباط بعمليات جديدة تتعلق بنشاطه


ملاحظة هامة


يلاحظ أن أنظمة التخطيط وتعليمات البناء وغيرها تتطور باستمرار بين فترة وأخرى من قبل جهات الاختصاص مثل البلديات ووزارة الشؤون البلدية والقروية وغيرها من جهات الاختصاص لذا وجب التنويه بأنه على كل من يتعامل مع هذه الأنظمة مراجعة الجهات ذات العلاقة عند الحاجة للتأكد من عدم حدوث أي تغيير بها

لائحة تنظيم المكاتب العقارية


إن المكاتب العقارية التي تتعاطى بيع أو شراء أو إيجار العقار هي مكاتب تجارية بطبيعتها وخاضعة بالتالي منذ إنشائها للأحكام الواردة في نظام المحكمة التجارية الصادر عام1350 هـ، ونظام السجل التجاري الصادر عام1375هـ بالإضافة إلى الأحكام الآتية:




المادة الأولى


لا يجوز فتح أي مكتب عقاري ما لم يكن مسجلاً بالسجل التجاري واشترط لذلك

أن يكون مملوكاً بالكامل لشخص سعودي أو شركة سعودية مملوكة بالكامل للسعوديين وأن يكون مديره المسئول سعودي الجنسية

أن يكون كل من صاحب المكتب ومديره المسئول إن وجد حسن السيرة ولم يسبق إدانته فيما يخل بالشرف والأمانة

ألا يكون مالكه أو مديره المسئول قد اشهر إفلاسه ما لم يكن اعتباره قد رد إليه

ألا يزاول المكتب العقاري أي نشاط آخر


المادة الثانية


لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يزاول أي عمل آخر سوى نشاطه العقاري المحدد في السجل التجاري


المادة الثالثة


في حالة تعدد ملاك المكتب العقاري يعتبر الملاك متضامنين تجاه الغير في الالتزامات الناشئة عن الأعمال التي يقوم بها المكتب


المادة الرابعة


لا يجوز لأي مكتب عقاري بيع أو التوسط في بيع أي عقار إلا بعد حيازته على نسخ من وثائق الملكية

ويشترط ألا تكون الملكية محل منازعة، ويعتبر المكتب مسئولا عن جميع الأضرار التي تلحق البائع أو المشتري نتيجة لمخالفته ذلك


المادة الخامسة


تحدد عمولة البيع بالاتفاق بين صاحب مكتب العقار والبائع والمشتري، كما يحب الطرف أو الأطراف التي تتحمل تلك العمولة، وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة25% من قيمة العقد

يحدد عقد الإيجار عمولة المكتب العقاري والطرف الذي تحملها، ولا يجوز أن تتجاوز تلك العمولة25% من إيجار سنة، حتى لو كان العقد لمدة أطول، أو حتى لو تجدد لمدة أخرى


المادة السادسة


لا يجوز التصرف بالأموال التي يتسلمها المكتب العقاري من المشترين أو المستأجرين في غير الأغراض المخصصة التي استلمها من أجلها


المادة السابعة


مع عدم الإخلال بما تقضي به الأنظمة الأخرى من عقوبات يعاقب من يخالف أحكام هذه اللائحة بإحدى العقوبات الآتية

الغرامة بما لا يتجاوز خمسة وعشرين ألف ريال

قفل المكتب لمدة معينة لا تجاوز سنة

إلغاء ترخيص المكتب نهائياً

ويصدر بهذه العقوبات قرار من وزير التجارة ويجوز التظلم منه أمام ديوان المظالم في فترة لا تتجاوز ثلاثين يوماً


المادة الثامنة


على المكاتب العقارية القائمة حالياً تنظيم أوضاعها وفقاً لأحكام هذه اللائحة خلال مهلة لا تزيد على ثلاثة أشهر من تاريخ نشرها


المادة التاسعة


يصدر وزير التجارة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذه اللائحة


المادة العاشرة


تنشر هذه اللائحة بالجريدة الرسمية ويعمل بها من تاريخ نشرها
__________________

نظام تملك غير السعوديين للعقار و استثماره


في 8/4/1421 هـ صدر قرار مجلس الوزراء رقم 89 بالموافقة السامية على نظام تملك غير السعوديين للعقار و استثماره. و فيما يلي أستعراضا لأهم مواد النظام:

أولاً:

· يسمح للمستثمرين غير السعوديين، أفراداً أو شركات، الحاصلين على تراخيص لمزاولة الأنشطة الاقتصادية، بعد موافقة الجهة المرخصة، تملك العقار لمزاولة أنشطتهم و يشمل ذلك العقار اللازم لسكنهم و سكن العاملين لديهم.

· يجب أن لا تقل التكلفة الأجمالية للمشروع، أرضاً و مبان، عن 30 مليون ريال سعودي في حالة شراء مبان أو أراضي لانشاء مبان عليها و استثمارها بالبيع و التأجير.

· يشترط استثمار العقار خلال 5 سنوات من تاريخ الاستحواذ عليه.

ثانياً:

· يجوز للأفراد المقيمين اقامة نظامية بالمملكة تملك العقار بغرض السكن بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية.

ثالثاً:

· باستثناء الوقف، لا يجوز لغير السعوديين التملك أو الارتفاق أو الانتفاع بالعقارت في مكة المكرمة و المدينة المنورة إلاّ من خلال الميراث.

· يجوز لغير السعوديين استئجار العقار بمكة و المدينة لمدة لا تزيد عن السنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة.

رابعاً:

· يسمح للممثليات الأجنبية على أساس المعاملة بالمثل، و بعد موافقة وزارة الخارجية، تملك عقار مقرها الرسمى ومقر سكن رئيسها و أعضائها.

· يسمح للهيئات الدولية تملك مقرها الرسمي في حدود ما تقتضيه الإتفاقيات الدولية بعد الحصول على موافقة وزارة الخارجية.

خامساً:

لا يخل النظام بما يلي:

· المزايا الممنوحة لمواطني دول مجلس التعاون و الخاصة بتملك العقار.

· اكتساب حق الملكية على عقار عن طريق الميراث.

· الأنظمة و قرارت مجلس الوزراء التي تمنع تملك العقار في بعض المواقع
_________________

المساهمات العقارية




في حالة الرغبة في طرح مساهمة للمواطنين يلزم تنفيذ قرار مجلس الوزراء رقم 334 وتاريخ 7/3/1398 هـ الذي جاء فيه :

تقديم طلب إلي الغرفة التجارية يشتمل على :
1- سجل تجارى بنشاط العقار لصاحب المساهمة
2- اشتراك في الغرفة التجارية لهذا النشاط
3- ارفاق صك شراء الأرض وعقد ملكيتها
4- تحديد قيمة السهم الواحد
5- تحديد المدة التي تتم فيها التصفية على ألا تتجاوز الثلاث سنوات
6- مايثبت من الجهات المعنية بتوفيرالخدمات مثل الماء والكهرباء والهاتف
**وبخصوص فتح المساهمة فقد سبق أن طلبت وزارة التجارة من وزارة الاعلام ابلاغ المؤسسات الصحفية بعدم نشر اعلان أي مساهمة إلا اذا كانت مشتملة على ما جاء بقرار مجلس الوزراء رقم 7/د/21149 في 8/9/1403 هـ

أنظمة التخطيط والفسوحات




حسبما ورد في قرار مجلس الوزراء رقم 175 وتاريخ 18/9/1409 هـ والخاص بدراسة النطاق العمراني للمدن فقد تم تقسيم هذه الدراسات إلى ثلاث مراحل :

-حد النطاق العمراني للمرحلة الأولى 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثانية 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثالثة ( حد حماية التنمية الحضري ) 0
ويقصد بحدود النطاق العمراني الخطوط الموضحة على الخرائط والت تمثل الحدود الملائمة لتوطين الأنشطة الحضرية واستيعاب النمو العمراني المرتقب حتى عام 1425 هـ بغرض تحقيق أعلى قدر من الكفاءة الاقتصادية للموارد المتاحة والوصول إلى الحجم الأمثل لهذه المدن بموجب الدراسات والمعلومات التى توفرت في ضوء الوضع الراهن لكل مدينة 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الأولى 0
وقد ضمت الكتلة العمرانية القاسمة والمساحات اللازمة من الأراضي للتنمية العمرانية حتى عام 1415 هـ 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثانية
وهى المنطقة المحصورة بين حدود التنمية العمرانية للمرحلة الأولى لعام 1425 هـ وحدود النطاق العمراني ويتم تقسيمها إلى مرحلتين حسبما تقرره وزارة الشؤون البلدية والقروية 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثالثة ( حد حماية التنمية الحضري ) 0
وهى المنطقة المحصورة بين حدود النطاق العمراني وحد حماية التنمية وهذه المرحلة موقوف فيها تنمية وتخطيط الأراضي البيضاء حتى تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية باقتراح الوسائل والأساليب ووضع الضوابط التنفيذية لمعالجة هذا النوع من الأراضي على أن ترفع هذه الدراسة من الوزراة لمجلس الوزراء للاعتماد خلال ثلاث سنوات من تاريخ اعتماد دراسة النطاق 0
وفى حالة ظهور الحاجة إلى تعديل حد النطاق العمراني لإحدى المدن تقوم وزراة الشؤون البلدية والقروية بإعداد دراسة مستوفاة لهذه المدينة وتعرض على لجنة على مستوى عال من مندوبين عن:
وزارة الشؤون البلدية والقروية ، وزارة الداخلية ، وزارة المالية والاقتصاد الوطني ، وزارة البرق
__________________

العلاقه بين المؤجر والمستأجر

وهذا نص فقرة رقم (4) من قرار مجلس الوزراء الموقر

نظام تحديد العلاقة بين المالك والمستأجروبخصوص تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فقد صدر قرار مجلس الوزراء رقم 19وتاريخ 14/1/1994 هـ بما يلي:-

إن مجلس الوزراء ، في تنفيذ قرار مجلس الوزراء رقم (41492) في 29/12/1992 هـ الصادر بشأن تحديد الإيجار في العقار تتبع التعليمات الآتية:-




4- لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار من المستأجر إلا في الحالات الآتية:-

1- امتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضى خمسة عشر يوما من إخطاره بالوفاء.

2- أضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعمالها بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور

3- حاجة المالك إلى سكنى العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعا من غير أن يكون لديه دار أخرى صالحه لسكناه

4- زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك ومناسب لسكناه

5- إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروريين لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحال الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم

6- حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه

ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة الشرعية ، وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في (4،5،6) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه الا إذا أبدى المستأجر عدم رغبته في الاستئجار

وإذا خالف المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار

النظام الجديد لنزع العقارات للمنفعة العامة.

منح أصحاب العقارات المنزوعة حق التظلم أمام ديوان المظالم
عممت وزارة العدل نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار على كتابات عدل بالمملكة والجهات الحكومية والوزارات المختصة عقب الموافقة والمصادق عليه من المقام السامي:
وفيما يلي نص النظام:
الباب الأول
نزع الملكية للمنفعة العامة
المادة الأولى:
يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل, بعد التحقق من عدم توفر الأراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع. ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية.
المادة الثانية:
لا يتم التعويض وفقاً لهذا النظام إذا كان العقار المراد اقتطاعه أو اقتطاع جزء منه مما يشترط لتملكه الإحياء ولم يتم إحياؤه وقت تخطيط المشروع وفقاً لشروط الإحياء المقررة, على أن تنظر لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة في تعويض صاحبه تعويضاً عادلاً عما قد يلحقه من أضرار.
المادة الثالثة:
يستحق التعويض عما يتم اقتطاعه لتحديد وتنفيذ شبكات الطرق الرئيسية أو لصالح التخطيط وفقاً لما يأتي:
أولاً: بالنسبة لما هو واقع داخل حدود حماية التنمية:
أ- الأراضي التي سبق أخذ النسبة النظامية التي تقتطع مجاناً منها يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك.
ب- الأراضي التي سبق أخذ جزء من النسبة النظامية منها لا يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك إذا لم يتجاوز الاقتطاع السابق واللاحق النسبة النظامية, وبشرط أن يكون الباقي منها بعد الاقتطاع السابق واللاحق عشرة آلاف متر مربع فأكثر, ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك.
ج- الأراضي التي لم يسبق أخذ النسبة النظامية منها لا يعوض المالك عما يقتطع منها إذا لم يتجاوز المقتطع النسبة النظامية وبشرط أن يكون الباقي منها بعد الاقتطاع عشرة آلاف متر مربع فأكثر, ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك.
د- إذا طلب مالك الأرض تقسيمها وتخطيطها وفقاً لما تقرره الأنظمة والتعليمات لا يعوض عما يقتطع منها لذلك, ما لم يتجاوز الاقتطاع السابق إن وجد واللاحق النسبة النظامية لكامل المساحة, إلا إذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
هـ- إذا طلب مالك القطعة المفرزة من أرض سبق تخطيطها تقسيمها إلى قطع أصغر وتطلب ذلك فتح شارع أو أكثر لخدمتها فلا يعوض عن ذلك.
و- أراضي المباني والمزارع بغض النظر عن مساحتها يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها, كما يتم التعويض عن المباني والغرس. وفي حالة طلب مالكها تقسيمها أو تخطيطها وفقاً لما تقرره الأنظمة والتعليمات لا يعوض عما يقتطع منها لذلك في حدود النسبة النظامية, كما لا يعوض إذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ثانياً: بالنسبة لما هو واقع خارج حدود حماية التنمية:
أ- الأراضي التي لا تزيد مساحتها على عشرة آلاف متر مربع, والمباني, والمزارع- بغض النظر عن مساحتها- يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها, كما يتم التعويض عن المباني والغرس. ولا يتم التعويض عن المقتطع منها لصالح تقسيمها وفقاً لما تقرره الأنظمة والتعليمات إذا طلب المالك ذلك, وذلك في حدود النسبة النظامية المقررة لما هو داخل حدود حماية التنمية. ما لم يكن تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ب- الأراضي التي تزيد مساحاتها على عشرة آلاف مربع, لا يتم التعويض عما يقتطع منها للطرق الرئيسية في حدود ما نسبته 12%من مساحاتها, وبشرط أن يكون الباقي منها بعد الاقتطاع عشرة آلاف متر مربع فأكثر. ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك. وفي حالة تخطيطها وفقاً لما تقرره الأنظمة والتعليمات تطبق عليها الفقرات( ب, د, هـ) من البند أولاً.
ثالثاً: بالنسبة للمدن والقرى والهجر التي لا يوجد فيها حد حماية تنمية:
تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية بوضع تعليمات حول ما يتم بشأنها من حيث التخطيط والبناء فيها, وهذه التعليمات تحدد حد حماية التنمية بالنسبة لها بحيث يبنى عليه في التفرقه المذكورة آنفاً.
المادة الرابعة:
مع مراعاة ما ورد في المادة الثالثة يكون تنفيذ خطوط المرافق العامة في الشوارع والطرق وأحرامها أو في الأراضي المملوكة للدولة, فإذا تعذر ذلك وكان لابد من تنفيذ خطوط المرافق العامة في الأملاك الخاصة فيتم ذلك بأقل قدر ممكن من الضرر, مع دفع تعويض عادل وفقاً لهذا النظام بعد الاتفاق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المواصلات حول مسارات هذه المرافق لتتفق مع مسارات الشوارع والطرق مستقبلاً وفقاً لمـا تقتضيه المصلحة العامة, ويجب التهميش على صكوك الملكيات وسجلاتها الموجودة فيها هذه المرافق بذلك.
المادة الخامسة:
1- يصدر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة من الوزير المختص أو رئيس المصلحة الحكومية أو مجلس إدارة الجهاز ذي الشخصية المعنوية العامة أو من ينيبونهم, على أن يرفق بالقرار نسخة من مخطط المشروع المقترح نزع الملكية لأجل تنفيذه, وتبلغ البلديات وكتابات العدل والجهات المختصة الأخرى بذلك. ويجب أن يتضمن القرار دعوة الجهات المشار إليها في المادتين السادسة والسابعة لتسمية مندوبيها خلال فترة لا تزيد عن خمسة عشرة يوماً.
2- ينشر قرار الموافقة في الجريدة الرسمية وفي صفحتين من الصحف اليومية التي توزع في المنطقة. كما تلصق صورة من الإعلان في مقر الجهة صاحبة المشروع, وفي مقر المشروع, والمحكمة, وفي الإمـارة أو المحافظة أو المركز, وفي البلدية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
المادة السادسة:
1- لا يجوز تقسيم أرض أو دمج عقار بآخر, أو الترخيص بالبناء في العقارات الواردة في مخطط المشروع المقترح نزع الملكية لأجل تنفيذه, وذلك اعتباراً من تاريخ التبليغ بقرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية.
2- يتخذ تاريخ نشر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية أساساً لتقدير التعويض, ولا يعتد بما يتم بعد ذلك من تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو بناء أو إحياء أو غرس أو نحو ذلك.
3- تكون الجهة صاحبة المشروع لجنة تشترك فيها الإمارة والبلدية المختصة, وتكون مهمتها دخول العقارات الواقعة في حدود مخطط المشروع بحضور المالكين والشاغلين أو أحدهما حسب الأحوال أو من يمثلهم, وتحرير محضر بذلك تبين فيه نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته من المباني والأسوار والأشجار والمزروعات والآبار والسدود والعقوم وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في التعويض, واسم المالك والشاغل للعقار وأصحاب الحقوق عليه مما يقدم للجنة من صكوك ومستندات, مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات عند الحاجة, ويوقع هذا المحضر من قبل أعضاء اللجنة وأصحاب الشأن من المالكين والشاغلين أو من يمثلهم. فإن امتنع أي من الأعضاء أو أصحاب الشأن عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان السبب, ولا يمنع التوقيع من تصحيح الخطاء إذا ثبت, كما تثبت الاعتراضات أن وجدت. وعلى اللجنة أن تنهي عملها خلال ستين يوماً من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية.
المادة السابعة:
تؤلف الجهة صاحبة المشروع لجنة لتقدير تعويض العقارات المقرر نزع ملكيتها أو المتضررة من المشروع على النحو الآتي:
أولا: خمسة مندوبين من الجهات الحكومية, تسميهم جهاتهم. وهم:
1- مندوب من الجهة صاحبة المشروع.
2- مندوب من وزارة العدل.
3- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
4- مندوب من وزارة الداخلية.
5- مندوب من وزارة المالية والاقتصاد الوطني.
ثانياً: اثنان من أهل الخبرة في العقار, ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة. ويشترط في أعضاء اللجنة أن يكونوا من السعوديين ذوي الخبرة, المعروفين بالأمانة, وألا تقل مرتبة مندوب الجهة الحكومية عن السادسة. كما يشترط في مندوب وزارة العدل- بالإضافة إلى ذلك- توفر المؤهل المقرر للتعيين في السلك القضائي. ولا يجوز أن يكون عضواً في اللجنة من كان له أو لزوجته أو لأحد أصهاره أو أقاربه حتى الدرجة الرابعة حق أو مصلحة في العقار المقرر نزع ملكيته أو المتضرر من المشروع, أو كان وكيلاً لأحد أصحاب الحقوق على العقار أو وصياً أو قيماً عليه.
المادة الثامنة:
على لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة البدء في تقدير التعويض خلال ستين يوماً من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية, وأن تنتهي من التقدير في موعد لا يتجاوز تسعين يوماً من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية, ما لم توجد أسباب تقرر اللجنة في محضر خاص أنها تحول دون ذلك, ويعتمد المحضر من الجهة صاحبة المشروع.
المادة التاسعة:
يجوز للجنة التقدير أن تطلب من الجهات المختصة مساعدتها بمن تراه من الخبراء والموظفين.
يجب على اللجنة دخول العقارات في سبيل تنفيذ مهامها بحضور المالكين والشاغلين أو أحدهما حسب الأحوال أو من يمثلهم, وعلى هؤلاء تمكين اللجنة من القيام بالأعمال التي يتطلبها إنجاز مهامها.
تنعقد اللجنة بحضور جميع أعضائها, وتتخذ قراراتها بالأغلبية, وترفعها إلى الجهة صاحبة المشروع لاعتمادها. ويجوز لهذه الجهة ولوزارة المالية والاقتصاد الوطني طلب إعادة التقدير خلال ثلاثين يوماً من تاريخ قرار التقدير, ويتم ذلك بواسطة لجنة أخرى من غير الأعضاء السابقين لا يقلون عنهم من حيث الاشتراطات ولا تقل مرتبة مندوبي الجهات الحكومية في هذه اللجنة عن العاشرة. وتكون خلال ثلاثين يوماً من تاريخ طلب إعادة التقدير, وتتخذ قرارها بالأغلبية, ويجب أن تنهي عملها خلال ستين يوماً من تاريخ طلب إعادة التقدير وإلا أخذ بقرار اللجنة الأولى.
المادة العاشرة:
تقوم لجنة التقدير بما يأتي:
1- الوقوف على العقار أو العقارات المقرر نزع ملكيتها والتحقق مما ورد في محضر اللجنة المشار إليها في المادة السادسة.
2- تقدير العقارات المقرر نزع ملكيتها أرضاً. وبناء, وأشجاراً, ومزروعات. وأي إنشاءات أو حقوق أخرى وفق الأسس الآتية:
أ- يكون تقدير التعويض عن العقار على أساس قيمته وقت وقوف لجنة التقدير على العقار المراد نزع ملكيته.
ب- يكون تقدير التعويض على الأشجار على أساس قيمتها وقت وقوف اللجنة على العقار المراد نزع ملكيته, مع مراعاة نوعها وعمرها ونتاجها.
ج- يكون تقدير التعويض عن المزروعات والثمار إذا لم يكن تأخير نزع ملكيتها إلى ما بعد الانتهاء من الحصاد وقطف الثمار وفق ما تراه لجنة التقدير.
د- يكون تقدير التعويض عن الأراضي المخصصة للاستعمالات العامة التي لا تشملها النسبة النظامية في المخططات الخاصة- بعد مضي سنتين من تاريخ تخصيصها, وفقاً لأحكام هذا النظام.
3- تقدير قيمة التعويضات لأصحاب العقارات المتضررة من المشروع دون أن يقتطع شيء منها لصالحه وذلك على أساس الفرق بين قيمة العقار قبل تنفيذ المشروع وقيمته بعده.
المادة الحادية عشرة.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيتبع ما يأتي:
1- تقدر قيمة مساحة الأرض المقرر نزع ملكيتها والبناء والغراس المقام على هذه المساحة إذا كان الجزء الباقي من الأرض أو البناء أو الغراس قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة, وتضاف إلى هذه القيمة تكاليف إصلاح وترميم الجزء المتبقي من البناء.
2- تقدر قيمة مساحة الأرض المقرر نزع ملكيتها فقط وقيمة كامل البناء أو الغراس إذا كان الجزء الباقي من البناء أو الغراس بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير قابل للانتفاع به وكان الجزء الباقي من الأرض بعد الاقتطاع قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة, على أن تتولى الجهة صاحبة المشروع هدم الجزء الباقي من البناء.
3- تقدر قيمة كامل العقار أرضاً وبناءً وغراساً إذا كان الجزء الباقي من أرض العقار بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير صالح للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة, أو كانت تكاليف إصلاح الجزء الباقي من العقار تساوي أو تفوق قيمة هذا الجزء. ويعود تقدير قابلية الجزء الباقي من العقار للانتفاع به أو وجود الضرر إلى لجنة من الأمانة أو البلدية المختصة مع إشراك مندوب أو أكثر من وزارة الزراعة والمياه إذا كانت الأرض زراعية, وذلك لتحديد مدى الانتفاع من الغراس المتبقي من عدمه أو وجود الضرر فيه.
المادة الثانية عشرة:
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار ونقصت قيمة الجزء أو الأجزاء الباقية منه بسبب تنفيذ المشروع, وجب مراعاة النقصان عند تقدير التعويض المستحق.
المادة الثالثة عشرة:
يجوز أن يكون التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة أو جزء منه أرضاً إذا رضي المالك بذلك.
المادة الرابعة عشرة:
إذا اختلفت مساحة العقار الواردة في وثائق إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار وحسب وضعه على الطبيعة, فيجرى التقدير حسب المساحة الفعلية أو الواردة في وثائق الملكية أيهما أقل, وذلك دون إخلال بحق مالك العقار في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
المادة الخامسة عشرة:
إذا اعترض تنفيذ مشروع للمنفعة العامة ملكيات لم يتحدد مالكها قبل البدء في تنفيذ المشروع, أو ظهرت أثناء تنفيذ المشروع علامات أو آثار تملك, وجب تحديد هذه الملكيات مساحياً العلامات الظاهرة أو التي تظهر أثناء التنفيذ, وتدوين ما عليها والمساحات المقتطعة منها وتقديرها, وحفظ تلك المعلومات لدى الجهة التي يتبعها المشروع للاستفادة منها لدى أي مطالبة في المستقبل.
المادة السادسة عشرة:
تبلغ الجهة صاحبة المشروع أصحاب الحقوق على العقارات المقرر نزع ملكيتها بالتعويض المقدر لهم بالطرق الإدارية, فإن تعذر إبلاغهم بذلك فيتم النشر وفقاً لما جاء في البند الثاني من المادة الخامسة ويكون ذلك بمثابة التبليغ.
المادة السابعة عشرة:
تقوم الجهة صاحبة المشروع بتبليغ مالكي العقارات وشاغليها بوجوب إخلائها خلال المدة التي تحددها, على ألا تقل هذه المدة عن ثلاثين يوماً من تاريخ التبليغ بالإخلاء. وتتم إجراءات الصرف قبل التاريخ المحدد للإخلاء, على ألا يسلم مبلغ التعويض لصاحبه إلا بعد تسليم العقار وتوثيقه بواسطة كاتب العدل أو المحكمة.
يجوز في الحالات الاستثنائية طلب إخلاء العقار قبل انتهاء الإجراءات ودفع التعويض, ويتم ذلك بقرار من الوزير المختص.
في كل الحالات إذا أخرجت الجهة صاحبة المشروع مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل تسلم التعويض سواء كان بصورة استثنائية أو غيرها فيعطى أجرة المثل عن المدة التي بين الإخلاء وتسلم التعويض ما لم يكن سبب تأخير صرف التعويض بسببه. وتقدر أجرة المثل اللجنة المنصوص عليها في المادة السابعة من هذا النظام.
المادة الثامنة عشرة:
يجب أن يتم صرف التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية, فإذا تعذر ذلك جاز لمن نزعت الملكية منه طلب إعادة التقدير, إلإ إذا كان تأخير صرف التعويض بسبب يعود إليه.
المادة التاسعة عشرة:
إذا استغنت الجهة صاحبة المشروع عن كامل عقار سبق نزع ملكيته أو جزء منه قابل للانتفاع به حسب التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة ولا يمكن تخصيصه لمشروع آخر ذي نفع عام فيحق لمن نزعت الملكية منه أو ورثته استرداده خلال ستة أشهر من تاريخ التبليغ بذلك لقاء إعادة التعويض المدفوع.
الباب الثاني
وضع اليد المؤقت على العقار
المادة العشرون:
يجوز وضع اليد مؤقتاً على العقارات لقاء تعويض عادل لا يقل عن أجرة المثل تحدده لجنة التقدير المشار إليها في المادة السابعة من هذا النظام. وذلك في حالات الطوارئ والكوارث والأوبئة وما شابهها, أو لتنفيذ مشروع ذي نفع عام عاجل يتوقف على وضع اليد المؤقت على العقار المذكور ولا يوجد بديل سواه.
لا يمنع وضع اليد المؤقت على العقار من اتخاذ إجراءات نزع الملكية وفقاً لهذا النظام.
لا تجوز إزالة المنشآت أو المباني إلا بعد انتهاء الإجراءات الخاصة بتقدير التعويضات المستحقة عنها.
المادة الحادية والعشرون:
تحدد المدة القصوى لوضع اليد المؤقت بما لا يتجاوز ثلاث سنوات, ويصدر قرار وضع اليد من الجهة المختصة بنزع الملكية, ويجب أن يتضمن القرار مدة وضع اليد المؤقت والغرض الذي تم من أجله.
المادة الثانية والعشرون:
إذا رأت الجهة المعنية أن المدة القصوى لوضع اليد المؤقت غير كافية فعليها أن تتفق مع المالك على تحديد مدة جديدة قبل نهاية المدة بفترة كافية, فإذا تعذر الاتفاق معه على ذلك فيخلى العقار.
المادة الثالثة والعشرون:
تقوم الجهة صاحبة المشروع بتعويض مالك العقار محل وضع اليد المؤقت عن الأضرار الناتجة عن ذلك.
الباب الثالث
أحكام ختامية
المادة الرابعة والعشرون:
يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية التي تتخذ وفقاً لهذا النظام, خلال ستين يوماً من تاريخ إبلاغهم بالقرار.
المادة الخامسة والعشرون:
مع مراعاة حالات نزع الملكية التي تضمنتها الأنظمة الأخرى, يلغي هذا النظام نظام نزع الملكية للمنفعة العامة الصادر بالمرسوم الملكي ذي الرقم ( م/65 ) والتاريخ 16/11/1392هـ, وأحكام نزع الملكية للمنفعة العامة والتعويض عنها الواردة في نظام الطرق والمباني الصادر في 1/6/1360هـ, والأحكام المقررة لاقتطاع الذراع المعماري, كما يلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.
المادة السادسة والعشرون:
يقترح وزير الشؤون البلدية والقروية ما يلزم لتنفيذ هذا النظام من لوائح, وتصدر بقرار من مجلس الوزراء.
المادة السابعة والعشرون:
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية, ويعمل به بعد مائة وثمانين يوماً من تاريخ نشره.
__________________