منقول
الكاتب " المنادي "
فريق صقور العقار

-اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية


قيد المكتب العقاري في السجل التجاري

مادة (1)



على كل من يرغب في فتح مكتب عقاري أن يقيد اسمه في السجل التجاري المختص بعد الإجراءات والشروط المقرره وبعد استيفاء البيانات والمستندات اللازمة للقيد طبقاً لأحكام نظام السجل التجاري ولائحته التنفيذية


مادة (2)


يرفق طالب القيد بطلبه بالإضافة إلى المستندات التي يتطلبها نظام السجل التجاري ولائحته التنفيذية المستندات الآتية:

 صورة طبق الأصل من حفيظة النفوس الخاصة بصاحب المكتب والمدير المسئول إن وجد

 شهادة من العمدة المختص بحسن السيرة والسلوك لكل من صاحب المكتب والمدير المسئول

 تعهد مؤيد من تاجرين على الأقل يفيد عدم إشهار إفلاس كل من صاحب المكتب والمدير المسئول أو أنه قد رد إليه الاعتبار

 صورة طبق الأصل من صك ملكية المكتب أو عقد إيجاره

 تعهد بمزاولة العمل بالذمة والأمانة طبقاً للأنظمة

 تعهد بعدم مزاولة المكتب لأي عمل آخر خلاف النشاط العقاري الذي يوضح في السجل التجاري


مادة (3)


بعد قيد المكتب العقاري في السجل التجاري تعد استمارة احصائية خاصة بكل مكتب حسب النموذج المرفق وتقوم مكاتب السجل التجاري المختصة بإرسال صورة من هذه الاستمارة إلى قسم السجل العام بالوزارة أولاً بأول


مادة (4)


في حالة تعدد ملاك المكتب العقاري يتعين أن يكون في شكل شركة تضامن سعودية تؤسس وفقاً لأحكام نظام الشركات ويكون رأسمالها مملوكاً بالكامل للسعوديين وأن يكون المدير المسؤول سعودي الجنسية


واجبات المكتب العقاري


مادة (5)


يجب على صاحب المكتب أن يوفر مكاناً مستقلاً ومناسباً لمباشرة نشاطه


مادة (6)


بالإضافة إلى الواجبات المنصوص عليها في نظامي المحكمة التجارية والسجل التجاري يتعين على المكتب العقاري مراعاة ما يلي:

وضع عبارة (مكتب عقاري) على اللوحات وجميع المطبوعات والأوراق الصادرة عن المكتب وذلك إلى جانب الاسم ورقم السجل التجاري
إمساك دفاتر منتظمة مرقمة الصفحات ومعتمدة من مكتب السجل التجاري المختص تدون بها البيانات المتعلقة بأسماء المتعاملين مع المكتب وعناوينهم والأعمال التي باشرها لحسابهم وتاريخها والبيانات الوافية عن الصكوك المتعلقة بكل عملية يقوم بها المكتب والمبالغ التي تسلمها من المشترين أو المستأجرين بخصوصها وكذا العمولات المستحقة أو المحصلة من أصحاب الشأن
الاحتفاظ بخزينة صالحة لحفظ المستندات والصكوك المتعلقة بمعاملاته أو صور منها
الاحتفاظ بالمراسلات المتعلقة بالمكتب بصورة منتظمة يسهل الرجوع إليها عند الاقتضاء


مادة (7)


يلتزم المكتب في معاملاته بالآتي

 المحافظة على الأسرار والمعلومات التي تصل إلى علمه عن طريق المتعاملين معه وفقاً للعرف الجاري

 رد المستندات والصكوك إلى أصحابها عند الطلب، والامتناع عن تسليمها إلى أي متعامل آخر دون مسوغ شرعي

 إخطار مكتب السجل التجاري المختص بأي تغيير في البيانات التي سبق تدوينها في السجل


مادة (8)


على المكتب أن يحصل من صاحب العقار المعروض للبيع على صك الملكية مقابل إيصال استلام، وعلى المكتب كذلك التحقق من صحة الملكية وأن العقار لم تنتزع ملكيته للمنفعة العامة




مادة (9)


لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يتقاضى عمولة بيع تزيد على25% من قيمة العقار المباع كما لا يجوز له الحصول على عمولة ايجار تزيد على25% من قيمة الإيجار لسنة واحدة حتى ولو كان العقد لمدة أطول أو تجدد لمدة أخرى

وفي حالة حصول المكتب من المتعاملين معه على عمولات تجاوز في مجموعها النسبة المنصوص عليها في هذه المادة، يلتزم برد الزيادة إلى من دفعها وذلك دون إخلال بالعقوبات المقررة


مادة (10)


أصحاب المكتب العقاري مسؤولون بالتضامن عن تنفيذ الواجبات المنوطة بالمكتب وعن حسن سير العمل به وفقاً للتعليمات المقررة ويسألون الغير عن تعويض الأضرار الناتجة عن أعمال منسوبي المكتب


المخالفات والعقوبات



مادة (11)


كل من خالف أحكام المواد الأولى والثانية والرابعة والخامسة والسادسة من لائحة تنظيم المكاتب العقاري يعاقب بإحدى العقوبات الآتية

 الغرامة بما لا يتجاوز خمسة وعشرين ألف ريال

 قفل المكتب لمدة معينة لا تجاوز سنة

 الغاء ترخيص المكتب نهائياً

 وتتعدد العقوبات بتعدد المخالفات


مادة (12)


يصدر قرار العقوبة من وزير التجارة بناء على توصية من الإدارة المختصة وذلك بعد الاطلاع على الأوراق والتحقيقات التي يجريها مكتب السجل التجاري المختص

ولا يجوز توقيع العقوبة قبل سماع أقوال المخالف أو من يمثله وتحقيق دفاعه وفي حالة امتناع أي منهما عن الحضور في المواعيد المحددة دون عذر مقبول يتم التنبيه عليه بمعرفة الشروط


مادة (13)


تكون قرارات العقوبة مسببة ويخطر بها صاحب الشأن بخطاب مسجل ولا تعتبر نهائية وواجبة التنفيذ الا بعد فوات ميعاد التظلم أو البت فيه


مادة (14)


ميعاد التظلم ثلاثون يوماً من تاريخ تسليم المخالف أو من يمثله صورة من قرار العقوبة ويقدم التظلم إلى ديوان المظالم بمعروض من المخالفة مشفوعاً بالمستندات ويرسل صورة منه خلال الميعاد إلى وزير التجارة، ويتولى الوزير احالة ملف المعاملة ومذكرة بملاحظات الوزارة إلى الديوان خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تقديم التظلم


أحكام انتقالية



مادة (15)


على المكاتب العقارية القائمة حالياً توفيق أوضاعها طبقاً لأحكام اللائحة خلال مدة لا تتجاوز 7 رجب عام 1398 هـ وعلى اصحاب هذه المكاتب التقدم إلى مكاتب السجل التجاري المختصة بطلبات اعتماد الأوضاع الجديدة لمكاتبهم واستمرارها في العمل وفقاً للائحة

وتقوم مكاتب السجل التجاري ببحث الطلبات المشار إليها للتحقق من توافر جميع الشروط اللازمة للاستمرار في نشاط المكاتب العقارية طبقاً للائحة ولها أن تطلب من أصحاب الشأن استيفاء الأوراق والمستندات النظامية خلال مهلة لا تزيد عن شهر من تاريخ تقديم الطلبات


مادة (16)


تقوم مكاتب السجل التجاري بإخطار أصحاب الطلبات المشار إليها بالمادة السابقة بقبول طلباتهم أو رفضها وفي حالة الرفض توضح أسباب ذلك ويجوز لمن رفضت طلباتهم التظلم من قرار الرفض إلى وزير التجارة خلال خمسة عشرة يوماً من تاريخ استلام القرار

وفي حالة رفض التظلم يشطب القيد التجاري بعد منح صاحبه مهلة مناسبة لتصفية أعمال المكتب، ولا يجوز للمكتب خلال هذه المهلة الارتباط بعمليات جديدة تتعلق بنشاطه


ملاحظة هامة


يلاحظ أن أنظمة التخطيط وتعليمات البناء وغيرها تتطور باستمرار بين فترة وأخرى من قبل جهات الاختصاص مثل البلديات ووزارة الشؤون البلدية والقروية وغيرها من جهات الاختصاص لذا وجب التنويه بأنه على كل من يتعامل مع هذه الأنظمة مراجعة الجهات ذات العلاقة عند الحاجة للتأكد من عدم حدوث أي تغيير بها

لائحة تنظيم المكاتب العقارية


إن المكاتب العقارية التي تتعاطى بيع أو شراء أو إيجار العقار هي مكاتب تجارية بطبيعتها وخاضعة بالتالي منذ إنشائها للأحكام الواردة في نظام المحكمة التجارية الصادر عام1350 هـ، ونظام السجل التجاري الصادر عام1375هـ بالإضافة إلى الأحكام الآتية:




المادة الأولى


لا يجوز فتح أي مكتب عقاري ما لم يكن مسجلاً بالسجل التجاري واشترط لذلك

أن يكون مملوكاً بالكامل لشخص سعودي أو شركة سعودية مملوكة بالكامل للسعوديين وأن يكون مديره المسئول سعودي الجنسية

أن يكون كل من صاحب المكتب ومديره المسئول إن وجد حسن السيرة ولم يسبق إدانته فيما يخل بالشرف والأمانة

ألا يكون مالكه أو مديره المسئول قد اشهر إفلاسه ما لم يكن اعتباره قد رد إليه

ألا يزاول المكتب العقاري أي نشاط آخر


المادة الثانية


لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يزاول أي عمل آخر سوى نشاطه العقاري المحدد في السجل التجاري


المادة الثالثة


في حالة تعدد ملاك المكتب العقاري يعتبر الملاك متضامنين تجاه الغير في الالتزامات الناشئة عن الأعمال التي يقوم بها المكتب


المادة الرابعة


لا يجوز لأي مكتب عقاري بيع أو التوسط في بيع أي عقار إلا بعد حيازته على نسخ من وثائق الملكية

ويشترط ألا تكون الملكية محل منازعة، ويعتبر المكتب مسئولا عن جميع الأضرار التي تلحق البائع أو المشتري نتيجة لمخالفته ذلك


المادة الخامسة


تحدد عمولة البيع بالاتفاق بين صاحب مكتب العقار والبائع والمشتري، كما يحب الطرف أو الأطراف التي تتحمل تلك العمولة، وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة25% من قيمة العقد

يحدد عقد الإيجار عمولة المكتب العقاري والطرف الذي تحملها، ولا يجوز أن تتجاوز تلك العمولة25% من إيجار سنة، حتى لو كان العقد لمدة أطول، أو حتى لو تجدد لمدة أخرى


المادة السادسة


لا يجوز التصرف بالأموال التي يتسلمها المكتب العقاري من المشترين أو المستأجرين في غير الأغراض المخصصة التي استلمها من أجلها


المادة السابعة


مع عدم الإخلال بما تقضي به الأنظمة الأخرى من عقوبات يعاقب من يخالف أحكام هذه اللائحة بإحدى العقوبات الآتية

الغرامة بما لا يتجاوز خمسة وعشرين ألف ريال

قفل المكتب لمدة معينة لا تجاوز سنة

إلغاء ترخيص المكتب نهائياً

ويصدر بهذه العقوبات قرار من وزير التجارة ويجوز التظلم منه أمام ديوان المظالم في فترة لا تتجاوز ثلاثين يوماً


المادة الثامنة


على المكاتب العقارية القائمة حالياً تنظيم أوضاعها وفقاً لأحكام هذه اللائحة خلال مهلة لا تزيد على ثلاثة أشهر من تاريخ نشرها


المادة التاسعة


يصدر وزير التجارة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذه اللائحة


المادة العاشرة


تنشر هذه اللائحة بالجريدة الرسمية ويعمل بها من تاريخ نشرها
__________________

نظام تملك غير السعوديين للعقار و استثماره


في 8/4/1421 هـ صدر قرار مجلس الوزراء رقم 89 بالموافقة السامية على نظام تملك غير السعوديين للعقار و استثماره. و فيما يلي أستعراضا لأهم مواد النظام:

أولاً:

· يسمح للمستثمرين غير السعوديين، أفراداً أو شركات، الحاصلين على تراخيص لمزاولة الأنشطة الاقتصادية، بعد موافقة الجهة المرخصة، تملك العقار لمزاولة أنشطتهم و يشمل ذلك العقار اللازم لسكنهم و سكن العاملين لديهم.

· يجب أن لا تقل التكلفة الأجمالية للمشروع، أرضاً و مبان، عن 30 مليون ريال سعودي في حالة شراء مبان أو أراضي لانشاء مبان عليها و استثمارها بالبيع و التأجير.

· يشترط استثمار العقار خلال 5 سنوات من تاريخ الاستحواذ عليه.

ثانياً:

· يجوز للأفراد المقيمين اقامة نظامية بالمملكة تملك العقار بغرض السكن بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية.

ثالثاً:

· باستثناء الوقف، لا يجوز لغير السعوديين التملك أو الارتفاق أو الانتفاع بالعقارت في مكة المكرمة و المدينة المنورة إلاّ من خلال الميراث.

· يجوز لغير السعوديين استئجار العقار بمكة و المدينة لمدة لا تزيد عن السنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة.

رابعاً:

· يسمح للممثليات الأجنبية على أساس المعاملة بالمثل، و بعد موافقة وزارة الخارجية، تملك عقار مقرها الرسمى ومقر سكن رئيسها و أعضائها.

· يسمح للهيئات الدولية تملك مقرها الرسمي في حدود ما تقتضيه الإتفاقيات الدولية بعد الحصول على موافقة وزارة الخارجية.

خامساً:

لا يخل النظام بما يلي:

· المزايا الممنوحة لمواطني دول مجلس التعاون و الخاصة بتملك العقار.

· اكتساب حق الملكية على عقار عن طريق الميراث.

· الأنظمة و قرارت مجلس الوزراء التي تمنع تملك العقار في بعض المواقع
_________________

المساهمات العقارية




في حالة الرغبة في طرح مساهمة للمواطنين يلزم تنفيذ قرار مجلس الوزراء رقم 334 وتاريخ 7/3/1398 هـ الذي جاء فيه :

تقديم طلب إلي الغرفة التجارية يشتمل على :
1- سجل تجارى بنشاط العقار لصاحب المساهمة
2- اشتراك في الغرفة التجارية لهذا النشاط
3- ارفاق صك شراء الأرض وعقد ملكيتها
4- تحديد قيمة السهم الواحد
5- تحديد المدة التي تتم فيها التصفية على ألا تتجاوز الثلاث سنوات
6- مايثبت من الجهات المعنية بتوفيرالخدمات مثل الماء والكهرباء والهاتف
**وبخصوص فتح المساهمة فقد سبق أن طلبت وزارة التجارة من وزارة الاعلام ابلاغ المؤسسات الصحفية بعدم نشر اعلان أي مساهمة إلا اذا كانت مشتملة على ما جاء بقرار مجلس الوزراء رقم 7/د/21149 في 8/9/1403 هـ

أنظمة التخطيط والفسوحات




حسبما ورد في قرار مجلس الوزراء رقم 175 وتاريخ 18/9/1409 هـ والخاص بدراسة النطاق العمراني للمدن فقد تم تقسيم هذه الدراسات إلى ثلاث مراحل :

-حد النطاق العمراني للمرحلة الأولى 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثانية 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثالثة ( حد حماية التنمية الحضري ) 0
ويقصد بحدود النطاق العمراني الخطوط الموضحة على الخرائط والت تمثل الحدود الملائمة لتوطين الأنشطة الحضرية واستيعاب النمو العمراني المرتقب حتى عام 1425 هـ بغرض تحقيق أعلى قدر من الكفاءة الاقتصادية للموارد المتاحة والوصول إلى الحجم الأمثل لهذه المدن بموجب الدراسات والمعلومات التى توفرت في ضوء الوضع الراهن لكل مدينة 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الأولى 0
وقد ضمت الكتلة العمرانية القاسمة والمساحات اللازمة من الأراضي للتنمية العمرانية حتى عام 1415 هـ 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثانية
وهى المنطقة المحصورة بين حدود التنمية العمرانية للمرحلة الأولى لعام 1425 هـ وحدود النطاق العمراني ويتم تقسيمها إلى مرحلتين حسبما تقرره وزارة الشؤون البلدية والقروية 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثالثة ( حد حماية التنمية الحضري ) 0
وهى المنطقة المحصورة بين حدود النطاق العمراني وحد حماية التنمية وهذه المرحلة موقوف فيها تنمية وتخطيط الأراضي البيضاء حتى تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية باقتراح الوسائل والأساليب ووضع الضوابط التنفيذية لمعالجة هذا النوع من الأراضي على أن ترفع هذه الدراسة من الوزراة لمجلس الوزراء للاعتماد خلال ثلاث سنوات من تاريخ اعتماد دراسة النطاق 0
وفى حالة ظهور الحاجة إلى تعديل حد النطاق العمراني لإحدى المدن تقوم وزراة الشؤون البلدية والقروية بإعداد دراسة مستوفاة لهذه المدينة وتعرض على لجنة على مستوى عال من مندوبين عن:
وزارة الشؤون البلدية والقروية ، وزارة الداخلية ، وزارة المالية والاقتصاد الوطني ، وزارة البرق
__________________

العلاقه بين المؤجر والمستأجر

وهذا نص فقرة رقم (4) من قرار مجلس الوزراء الموقر

نظام تحديد العلاقة بين المالك والمستأجروبخصوص تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فقد صدر قرار مجلس الوزراء رقم 19وتاريخ 14/1/1994 هـ بما يلي:-

إن مجلس الوزراء ، في تنفيذ قرار مجلس الوزراء رقم (41492) في 29/12/1992 هـ الصادر بشأن تحديد الإيجار في العقار تتبع التعليمات الآتية:-




4- لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار من المستأجر إلا في الحالات الآتية:-

1- امتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضى خمسة عشر يوما من إخطاره بالوفاء.

2- أضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعمالها بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور

3- حاجة المالك إلى سكنى العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعا من غير أن يكون لديه دار أخرى صالحه لسكناه

4- زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك ومناسب لسكناه

5- إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروريين لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحال الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم

6- حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه

ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة الشرعية ، وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في (4،5،6) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه الا إذا أبدى المستأجر عدم رغبته في الاستئجار

وإذا خالف المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار