منذ /06-07-2008, 05:04 PM
|
#1
|
شبكة عقارات دوت كوم
|
رقم العضوية :
5
|
|
تاريخ
الإنتساب :
Aug 2007
|
|
مقر
الإقامة :
JEDDAH
|
|
المشاركات :
303
|
|
السماح برهن العقار لعدد من المرتهنين بالتتابع وتطبيقه على المنقولات
السماح برهن العقار لعدد من المرتهنين بالتتابع وتطبيقه على المنقولات
الشيخ صالح بن حميد رئيس مجلس الشورى
الرياض - عبدالسلام البلوي:
أقر أمس الأول مجلس الشورى النظام الجديد للرهن العقاري، بعد تعديل بعض مواده وحذف أخرى، وإضافة البعض الآخر.
ويتوقع إقرار النظام خلال الأسابيع المقبلة بعد اقراره من قبل مجلس الوزراء ، وفيما يلي نص النظام المعدل:
مشروع النظام المقترح بعد المناقشة
الفصل الأول
إنشاء الرهن
المادة الأولى:
أ - الرهن العقاري المسجل: عقد يسجل وفق أحكام هذا النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقا عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه ان يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في اي يد يكون.
ب - إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
2- يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.
ج - لا يسري أثر الرهن العقاري على الغير الا بتسجيله وفقا لما ورد في الفقرة (ب) من هذه المادة، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل، وتدخل النفقات - إن دفعها غير الراهن - في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثانية:
أ - يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه.
ب - يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلا عينيا يقدم عقارا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير اذنه.
المادة الثالثة:
اذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفا على إجازة موثقة من المالك، ويبدأ الرهن من تاريخ الاجازة، فاذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار الا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكا للراهن.
المادة الرابعة:
أ - يجب ان يكون العقار المرهون معينا موجودا، أم محتمل الوجود مما يصح بيعه.
ب - يجب أن يكون العقار المرهون معلوما علما نافيا للجهالة مبينا في عقد الرهن نفسه أو في عقد لاحق ويصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني.
ج - يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله.
المادة الخامسة:
يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون، من أبنية وغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من انشاءات او تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.
المادة السادسة:
يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذا، سواء أكان المرهون مما يمكن قسمته أم لا.
المادة السابعة:
أ - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، فإن الرهن يتحول بعد القسمة الى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.
ب - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، فصار نصيبه بعد القسمة اعيانا غير التي رهنها او وقع في نصيبه شيء منها، انتقل الرهن الى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص.
ج - تخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة من تعادل الحصص او من ثمن المرهون، لسداد الدين المضمون بالرهن.
المادة الثامنة:
لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون، الا بموافقة الراهن، اما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله ان يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.
المادة التاسعة:
يشترط في مقابل الرهن ان يكون دينا ناشئا بسبب مباح ثابتا في الذمة، او موعودا به محددا، او عينا من الأعيان المضمونة كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي، على أن يحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي اليه هذا الدين.
المادة العاشرة:
كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.
الفصل الثاني
آثار الرهن
(الراهن)
المادة الحادية عشرة:
1- إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، جاز التصرف فيه.
2- اذا لم يكن العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يتفق على خلاف ذلك، ووثق ذلك في صكه وسجله.
المادة الثانية عشرة:
1- غلة الرهن لمالكه ونفقته عليه، وإدارة المرهون حق لمالكه بما لا يخل بحق المرتهن.
2- لا تكون الغلة رهنا مع الأصل الا إن اشترط المرتهن ذلك.
3- يجوز ان يتفق الراهن والمرتهن على استيفاء ما حل من الدين خصما من غلة الرهن.
المادة الثالثة عشرة:
يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه انقاص قيمة المرهون أو تعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، وله الرجوع بالنفقات على الراهن.
المادة الرابعة عشرة:
1- إذا نقصت قيمة المرهون او طرأ عليه مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه لهلاك او عيب أو استحقاق وكان ذلك بتعد او تفريط أو تدليس ممن بيده الرهن - راهناً كان أم حائزاً - فللمرتهن حينئذ مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص منه، او بتقديم رهن مماثل مكان الرهن الفائت ما لم يحل محله مثله، والا ألزم من بيده الرهن بسداد الدين وفقا لمعايير السداد المبكر.
2- اذا كان الهلاك أو النقص بدون تعد او تفريط او تدليس ممن بيده الرهن فان ما بقي من الرهن او ما حل محله يكون رهنا مكانه وفقا لمرتبته.
المادة الخامسة عشرة:
أ - إذا كان الراهن كفيلا عينيا، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى الرهن من أموال مالك المرهون غير المدين.
ب - إذا بيع العقار المرهون المكفول به عينياً، فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون.
المادة السادسة عشرة:
اذا وقعت أعمال من شأنها ان تعرض العقار المرهون للهلاك او العيب، او تجعله غير كاف للضمان؛ فللمرتهن ان يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقا لأحكام القضاء المستعجل.
ضمنت أحكامها المادة الرابعة عشرة من مشروع اللجنة
(المرتهن)
المادة السابعة عشرة:
مع مراعاة أحكام التصرف في الديون، يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثامنة عشرة:
اذا دخل أجل الدين وجب أداؤه، فان أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤده بيع الرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه ومن ثمنه طبقا لمرتبته شرعا ونظاما، فاذا بقي للمرتهن دين حاصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.
المادة التاسعة عشرة:
لا يصح أن يشترط في عقد الرهن ما يأتي:
أ - أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها.
ب - أن يتملك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين.
وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط باطل.
المادة العشرون:
أ - اذا كان العقار المرهون مسجلا وفقا لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن الا اذا كان مسجلا قبل تسجيل عقد الرهن ما لم تكن المدة اقل من خمس سنوات فينفذ حينئذ عقد الإيجار ولو سجل بعد عقد الرهن.
ب - اذا كان العقار المرهون غير مسجل وفقا لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالافصاح - في عقد الرهن - عن أي حق عيني أصلي او تبعي على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الإفصاح فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيئ النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقا لنظام مكافحة التزوير.
(حق الغير)
المادة الحادية والعشرون:
يسري اثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقا عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.
المادة الثانية والعشرون:
يقتصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن.
المادة الثالثة والعشرون:
لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل أو التنازل عن مرتبته الا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار.
(حق التقدم)
المادة الرابعة والعشرون:
يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع، وتحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاما بالتسجيل.
وتستوفي حقوق المرتهنين من ثمن الرهن او من المال الذي حل محله وفقا لمرتبة كل واحد منهم.
المادة الخامسة والعشرون:
يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقا للأحكام المقررة في حوالة الحق.
نقل حكم هذه المادة الى المادة الرابعة والعشرين من مشروع اللجنة
(حق التتبع)
المادة السادسة والعشرون:
للمرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد اي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به طبقا لمرتبته.
المادة السابعة والعشرون:
يعد حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت اليه بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو اي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.
المادة الثامنة والعشرون:
للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه اذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد انذار المدين وحائز العقار المرهون طبقا لنظام التنفيذ.
المادة التاسعة والعشرون:
لحائز العقار المرهون ان يؤدي دين الرهن والنفقات بعد انذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله ان يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق.
المادة الثلاثون:
1- لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل.
2- يكون هذا الحق قائما للحائز حتى إجراء بيع المرهون، وله ان يعود بما دفعه على المدين.
المادة الحادية والثلاثون:
تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين طبقا لنظام التنفيذ.
المادة الثانية والثلاثون:
يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فاذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُد مالكا للعقار بمقتضى وثيقة ملكيته الأصلية، ويتطهر العقار المرهون من كل خق مسجل عليه اذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به أو أودعه حساب المحكمة.
المادة الثالثة والثلاثون:
إذا رسا مزاد بيع للعقار المرهون على غير حائزه، فإنه يكسب ملكيته بمقتضى قرار رسو المزاد عليه، ويتلقى حقه من الحائز، سواء دخل الحائز في المزاد أم لم يدخل.
ضمن ما يتعلق بضمان الحائز في المادة الرابعة عشرة.
المادة الرابعة والثلاثون:
إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للمالك.
المادة الخامسة والثلاثون:
لحائز العقار المرهون ان يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بكل ما كان يجوز للمدين أن يعترض به اذا كان الدين مسجلا بعد وثيقة ملكية الحائز.
المادة السادسة والثلاثون:
أ - للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة او تبرعاً.
ب - للحائز الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ماهو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أيا كان السبب في دفع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.
الفصل الثالث
انقضاء الرهن
المادة السابعة والثلاثون:
أ - الرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثق به.
ب - اذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب لبقائه، رجع الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بالحقوق المكتسبة للآخرين حسني النية، وذلك في الفترة ما بين انقضاء الدين وعودته.
المادة الثامنة والثلاثون:
أ - إذا اوقع سداد الدين أو بعضه قبل أجله باتفاق العاقدين او بحكم العقد او النظام أو القضاء فيحط جزء من الدين طبقا لمعايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل.
ب - إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، امرت بسداد الأقساط الحالة للدائن وأودعت باقي المبلغ في حساب بنكي، وللمدين طلب الافراج عن المبلغ اذا قام بالسداد المبكر لباقي مديونيته او قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين.
المادة التاسعة والثلاثون:
ينقضي الرهن المسجل، ببيع العقار المرهون بيعا جبريا وفقا للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين طبقا لمرتبة كل منهم، او ايداعه في حساب المحكمة.
المادة الأربعون:
ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، سواء أكان بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن، أم بانتقال حق الرهن إلى الراهن، فاذا زال سبب اتحاد الذمة وكان لزواله أثر رجعي، عاد الرهن إلى حالته.
المادة الحادية والأربعون:
ينقضي الرهن المسجل اذا تنازل المرتهن عنه تنازلا موثقا، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.
المادة الثانية والأربعون:
ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، وتراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا النظام.
المادة الثالثة والأربعون:
للراهن والحائز طلب فك الرهن بعد انقضاء مدة سماع دعوى الدين الموثق به الرهن المنصوص عليها في الأنظمة الأخرى.
المادة الرابعة والأربعون:
لا يبطل الرهن بموت الراهن او المرتهن أو بفقدان أهليته، فان مات قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.
المادة الخامسة والأربعون:
باستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة، وغيرها، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.
المادة السادسة والأربعون:
تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام هذا النظام.
المادة السابعة والأربعون:
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد مضي تسعين يوما من تاريخ نشره.
|
|
|
|
العرض العادي
