الصندوق العقاري لم يواكب زيادة الطلب على المساكن

دعا صندوق النقد الدولي السعودية إلى اعتماد عدد من التدابير التي تكفل تحريك العرض الساكن للأراضي «الأراضي البيضاء», وبعد الموافقة النهائية على نظام الرهن العقاري، كما أكد أنه ينبغي إيجاد حلول في المدى المتوسط توفر التمويل طويل الأجل لمؤسسات الإقراض العقاري, ويمكن اتخاذ تدابير إضافية لتعجيل عرض المساكن ومراقبة التوسع في التمويل العقاري, لتوفير مزيد من المساكن ذات التكلفة الميسرة، وتخفيف ارتفاع أسعار الأراضي، وزيادة عرض الأراضي الموجهة للتطوير العقاري.
وأوضح تقرير حديث أعده خبراء صندوق النقد الدولي أهم الأسباب لنقص المساكن في السعودية والتي تتعلق بمحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين, ودور البنوك المحدود في أنشطة التمويل العقاري.
وأكد التقرير ظهور ضغوط على توافر مساكن ذات تكلفة ميسرة، نظراً للعوامل الديمغرافية والاختناقات في سوق العقارات, نتجت عنها زيادة حادة في الطلب على المساكن في السنوات القليلة الماضية نظراً لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، واستمرار التوسع الحضري.
وقدر التقرير احتياجات المساكن الإضافية ولا سيما للأُسر محدودة الدخل ومتوسطة الدخل بمقدار 1.25 مليون وحدة في الفترة من 2010 وحتى 2014 حسبما ورد في خطة التنمية التاسعة.

وفي مايلي مزيدا من التفاصيل :

أوضح تقرير حديث أعده خبراء صندوق النقد الدولي أهم الأسباب لنقص المساكن في السعودية والتي تتعلق بمحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين, ودور البنوك المحدود في أنشطة التمويل العقاري.
وأكد التقرير ظهور ضغوط على توافر مساكن ذات تكلفة ميسرة، نظرا للعوامل الديمغرافية والاختناقات في سوق العقارات, نتج عنها زيادة حادة في الطلب على المساكن في السنوات القليلة الماضية نظرا لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، واستمرار التوسع الحضري.
وقدر التقرير احتياجات المساكن الإضافية لا سيما للأُسر محدودة الدخل ومتوسطة الدخل بمقدار 1.25 مليون وحدة في الفترة من 2010وحتى 2014 حسبما ورد في خطة التنمية التاسعة, وفي الوقت نفسه، يتأثر المقدار المتاح من الوحدات السكنية ذات التكلفة الميسرة بندرة الأراضي القابلة للبناء ومحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين مما يحد من قدرتهم على القيام بمشاريع كبيرة ويحول تركيزهم نحو سوق المساكن عالية التكلفة, ونظرا لعدم اليقين الذي تتسم به البيئة القانونية، تساهم البنوك بدور محدود حتى الآن في أنشطة التمويل العقاري.
ولفت التقرير إلى أن صندوق التنمية العقارية المملوك للحكومة بادر بسد الفجوة عن طريق القروض الخالية من الفوائد, غير أن هذا الصندوق الذي يسهم حاليا بنسبة 80 في المائة من قروض الإسكان القائمة لم يتمكن من مواكبة زيادة الطلب على المساكن.
وبين التقرير أن نقص الأراضي المتاحة للبناء أسهم في رفع أسعار العقارات، مما كثف النقص في المساكن ذات التكلفة الميسرة.
وأشار خبراء صندوق النقد الدولي إلى إعلان الحكومة أخيرا عدة تدابير لمعالجة قيود العرض والتمويل حيث أنشئت وزارة للإسكان محل الهيئة العامة للإسكان لتركيز الجهود المبذولة في هذا القطاع تحت مظلة واحدة، وتجري الآن إعادة هيكلة وإعادة رسملة صندوق التنمية العقارية بعد أن أصبح تابعا لوزارة الإسكان، بغية تحسين استهداف الأسر محدودة الدخل، وزيادة الاستفادة من برامج الإقراض التي يقدمها عن طريق نظام للضمانات بالاشتراك مع الجهاز المصرفي، وتقديم التمويل للمطورين العقاريين، واتباع نظام التعهيد في إدارة الحافظة الحالية بحيث تتولاها البنوك لتحسين معدل استرداد القروض, كما خصصت الحكومة 250 مليار ريال لوزارة الإسكان من أجل إنشاء 500 ألف وحدة سكنية جديدة على مدار فترة تتراوح بين خمس وعشر سنوات, كذلك من المتوقع أن يتم في عام 2011 إقرار نظام الرهن العقاري الذي طال انتظاره ويمثل فرض الالتزام بالقانون أحد العناصر الأساسية في التدابير التي يتضمنها نظام الرهن العقاري، وهو ما يتوقع أن يزيد من قدرة البنوك على الحصول على الضمان المقدم مقابل القرض في حالة عدم السداد.
ودعا صندوق النقد الدولي الحكومة السعودية إلى اعتماد عدد من التدابير التي تكفل تحريك العرض الساكن للأراضي, وبعد الموافقة النهائية على نظام الرهن العقاري، ينبغي إيجاد حلول في المدى المتوسط توفر التمويل طويل الأجل لمؤسسات الإقراض العقاري, ويمكن اتخاذ تدابير إضافية لتعجيل عرض المساكن ومراقبة التوسع في التمويل العقاري, لتوفير مزيد من المساكن ذات التكلفة الميسرة، وتخفيف ارتفاع أسعار الأراضي، وزيادة عرض الأراضي الموجهة للتطوير العقاري.

الأرض والإسكان .. لن ينتهي الحديث!

■ صندوق النقد الدولي دعانا إلى اعتماد تدابير تكفل تحريك العرض الساكن للأراضي البيضاء، والدعوة هنا لأجل المساهمة في حل مشكلة الإسكان. هذه الدعوة أرجو أن (نحتفي) بها، لأننا لسنوات طويلة تعودنا أن نهتم كثيرا بملاحظات الصندوق وتقييماته للاقتصاد الوطني وللقطاع المالي، والصندوق محق في ضرورة رفع مستوى المعروض من الأراضي لأجل تخفيف تكلفة الإسكان، على الدولة، وعلى المواطن.
لا أحد يختلف مع الرأي الذي يقول إن الارتفاع الكبير لأسعار الأراضي السكنية وصل إلى معدلات لن يحلم أبناء الطبقة الوسطى بالوصول إليها بسهولة، وفي الأمس تلقيت رسالة من أحد الموظفين الذي كنت أحاول مساعدته منذ سنوات ليجد مسكنا، يقول فيها: "أبشرك وافق البنك على قرض الأرض". وقيمة الأرض التي يتحدث عنها هي (500 ألف ريال) وسوف يدفع عليها تمويلاً يتجاوز نصف هذا المبلغ، وهذا الأب لستة أطفال ويعيش في شقة من ثلاث غرف وبراتب (12000) ريال .. كيف سيعيش بالمبلغ الباقي، وهو الآن يسعى إلى البدء في مشوار البناء .. كم عام سوف يمضيها لكي يصل إلى حلمه!! وأي استقرار اجتماعي ونفسي ينتظره، وكيف سيكون تعريف أو مفهوم الأرض لدى أبنائه الذين سيكبرون في شقتهم الصغيرة!
تحريك المعروض من الأراضي لن يتحقق إلا باتخاذ تدابير رئيسية، وفي مقدمتها مراجعة الطريقة التي تفسح بها المخططات السكنية، والتأخر الآن يقدم على أنه أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع الأسعار حيث يساهم في قلة العرض، وهذا السبب تم تداوله كثيراً في الفترة الماضية .. وثمة إجماع عليه، فهل المشكلة فنية موضوعية تبرر التأخر الذي قد يصل إلى خمس سنوات أو أكثر، أين المشكلة؟، هناك مَن يسأل.
هناك اقتراح يقدم كثيراً لأجل تحريك عروض الأراضي السكنية وهو ضرورة تبني فرض (رسوم) على الأراضي المجمدة لأجل الاستثمار، ورغم أن هناك مَن يتحفظ على هذا الاقتراح بدعوى أن الرسوم سوف يرحلها التجار إلى المستهلك وربما ترفع الأسعار. طبعاً هناك من يخالف هذا ويرى أن الهدف من الرسوم هو إيجاد الحافز لتحريك رؤوس الأموال الوطنية المجمدة في العقار، فالمستثمرون سوف يتحولون إلى مجالات جديدة بدل إبقاء الأرض لفترة طويلة حتى يرتفع سعرها.
ثمة إشكالية أخرى قد تقلل المعروض. المراقبون للسوق العقاري يقدرون أن الأسعار سوف تتماسك من قلة المعروض من الأراضي السكنية بسبب توافر فرص التمويل الرخيص الذي استفاد منه أصحاب الملاءات الاستثمارية الكبيرة، فهؤلاء يحصلون على تمويل من القطاع البنكي ثم يوجهون القروض إلى الاستثمارات في القطاع العقاري، وقد يكون هذا إيجابيا إذا توجه لقطاع الإسكان.
ولكن ثمة مشكلة أشار إليها تقرير صندوق النقد وهي عدم كفاية التمويل العقاري طويل المدى بالذات من البنوك بسبب إشكالية الضمانات والخوف من العجز المالي الذي قد يقع فيه المقترضون.
طبعاً هذه مشكلة وحلها يدخل في سياق قضايا الإسكان الرئيسية ولا يمكن لجهة أو قطاع أن يجد الحل منفرداً، القضية متعددة الأطراف، وبما أن الأرض أصبحت المدخل الرئيسي لحل المشكلة .. لذا تصبح الدولة هي في الواجهة الآن أمام الناس، فتحريك الأراضي الساكنة بيد الدولة وحدها، بيدها تسريع فسح المخططات السكنية، وبيدها إيجاد الضمانات للقطاع البنكي، وبيدها إنهاء وضع المخططات السكنية الكبيرة المجمدة منذ سنوات بسبب النزاعات القانونية أو بسبب اعتبارات حكومية خاصة.

عبد الوهاب الفايز

الرسوم تخفض أسعار الأراضي

د. صالح السلطان

كثرت النقاشات حول موضوع فرض رسوم على الأراضي، منذ صدور توصية من مجلس الشورى قبل نحو ثلاثة أشهر بإعداد لائحة فرض رسوم ضمن ضوابط وتفاصيل بطبيعة الحال. اللافت قول البعض إن فرض رسوم يرفع أسعار الأراضي. هذا غير صحيح من وجهة اقتصادية حيادية علمية، بغض النظر عن الاعتبارات الأخرى للموضوع، وبغض النظر عن كيفية التطبيق وتفاصيله ومشاكله. وللفائدة، التسمية رسوم غير دقيقة، ولكنها التسمية الشائعة.
"فرض ضريبة على الأراضي تخفض أسعارها، وتزيد المعروض منها". هذا ملخص الأمر بعبارة اقتصادية علمية.
ومن المهم أن أشير إلى أن الحديث عن تأثير عامل من العوامل لا يعني بأي حال من الأحوال إلغاء وجود تأثير لعوامل أخرى، أو وجود تأثيرات متداخلة.
علينا أن نفرق بين سلعة تنشأ من عملية استحداث وسلعة لا تنشأ من عملية استحداث. الأولى تقبل الاستبدال، والثانية لا تقبل. فرض الضرائب والرسوم ونحو ذلك يرفع تكلفة السلع القابلة للاستبدال، ولا يرفع غير القابلة.
الأراضي لا تقبل الاستبدال.
هنا توضيح لتأثير ضرائب الأرض والأملاك العقارية عموما بصورة مبسطة.
الزكاة على الأراضي تقنيا وفي إطار التحليل الاقتصادي المحض، هي من قبيل الضريبة على الملكية.
علام نبدأ بتحديد سعر أي سلعة نتجت من عملية إنتاج أي استحداث؟
نبدأ بتكلفة الاستحداث نفسه (أو بنفس المعنى الاستبدال، أي استبدال السلعة).
تدخل الضريبة ضمن تكلفة الاستحداث، أي ضمن تكلفة الإنتاج. وفرض الضريبة يرفع تكلفة الاستحداث أو الاستبدال. مثلا، نعرف أن الحكومة فرضت رسوما على شركات الهاتف الجوال (خدمة الجوال طبعا تقبل الاستحداث والاستبدال). شركات الجوال تدخل قطعا هذه الرسوم ضمن تكاليفها، وتعكسها كليا أو جزئيا وبصورة ما في تسعير خدماتها، اعتمادا على قوتها التنافسية وغير ذلك من اعتبارات.
هل ينطبق الكلام السابق على الأراضي؟
لا.
الأرض محددة المساحة. مهما كانت مساحة الدولة، فالأرض ذات مساحة محددة، وليست قابلة للاستحداث.
أي أن الأراضي التي يمكن عرضها للبيع (بغض النظر عن حدوث ذلك من عدمه) غير قابلة للزيادة أو النقص، أي أنها محددة ابتداء. وهذا فرق جوهري بين الأرض والسلع الأخرى التي يشتريها الناس القابلة للاستحداث أو الاستبدال. وهذا يعني بالضرورة، أن سعر الأرض في السوق يعتمد على المبلغ الذي يرغب المشتري في دفعه.
سيتحمل مالك الأرض عبء الضريبة، ولا يمكن نقل هذا العبء إلى الآخرين. يفهم من ذلك أن المالك أو البائع لا يستطيع أن يمرر الضريبة إلى الآخرين عند فرض ضريبة على الأرض فقط. وهذا يعني، بالضرورة، خفض سعر الأرض. ومن جهة أخرى، يحفز ذلك على عمل شرائح تصاعدية للضريبة، مع ارتفاع مساحة الأرض مثلا.
لنفهم الموضوع من زاوية أخرى.
لنفترض أرضين متجاورتين متساويتين في كل الصفات والقيمة. بنيت أحداهما ولنطلق عليها عقار (أ) ولم تبن الأخرى ولنطلق عليها عقار(ب). لنفترض أن الحكومة فرضت ضريبة سنوية تعادل 1 في المائة من قيمة أي أرض غير مبنية.
ماذا ستكون النتيجة؟ ستنخفض قيمة الأرض (ب)، مقارنة بقيمة (في الذهن) لأرض العقار (أ). ما مقدار الانخفاض؟ يعادل تقريبا القيمة الحالية لضريبة الأرض المستقبلية. وفي الدراسة التالية، الصادرة عن جامعة فكتوريا الأسترالية عملت في عام 2009، قدر الانخفاض بنحو 16 في المائة.

Land tax، Background paper for Session 3 of the Victoria University of Wellington Tax Working Group.
وهناك بحث آخر بالإنجليزية لمن يرغب التوسع في فهم الموضوع
Fiscal, Distributional and Efficiency Impacts of Land and Property Taxes, paper presented to Tax Session, New Zealand Association of Economists conference, July 2009 Andrew Coleman and Arthur Grimes.
http://www.2025taskforce.govt.nz/pdfs/tfr-lpt-1nov09.pdf
لنفهم الموضوع من زاوية ثالثة.
يمكن تقدير قيمة ملكية ما (أرض فقط أو مبنى بما يعني أرضا وبناء) من المعادلة التالية، أضعها في أبسط صورة ممكنة:
مجموع كل من معدل الفائدة أو الربحية ومعدل الضريبة (أو الزكاة) على الملكية، مضروبا في القيمة الرأسمالية للملكية = القيمة الإيجارية السنوية للملكية. هذا هو الأساس.
ولتسهيل فهم نقطة الفائدة أو الربحية، بإمكان المالك بيع ملكيته والحصول على فائدة أو ربحية من استخدام المال في استثمار آخر. ومن طرف آخر، لدينا الضريبة أو الزكاة ولكنها (من ناحية محاسبية أو رياضية) بالناقص. وتسهيلا للفهم، لنفترض أنك تتكسب في عملية المرابحة لو بعت الملكية واستخدمتها في التقسيط بالمرابحة 10 في المائة سنويا، وتدفع 2.5 في المائة زكاة فالمجموع (الصافي) هو 7.5 في المائة (تسهيلا للفهم، استبعدت عوامل المخاطرة والمصروفات الأخرى المحتملة). وبالله التوفيق.

بعض إشكالات رسوم الأراضي

تثير قرارات فرض الرسوم والضرائب العديد من الإشكالات بسبب تأثيراتها المتعددة في الدخول والأسعار وتصرفات الأفراد والكيانات الاقتصادية وتضارب المصالح بين شرائح المجتمع المختلفة. ومن المتوقع ظهور العديد من الإشكالات عند صياغة وتطبيق قرار رسوم الأراضي، كما سيستغل العديد من جماعات الضغط المؤيدة والمعارضة للرسوم نفوذها للتأثير في صياغة القرار وآليات تنفيذه. ويعتبر تعريف أو تحديد مصطلح الأراضي التي ستخضع للرسوم من أبرز الإشكالات المحتملة التي ستظهر عند صياغة قرار الرسوم (أو الضرائب المفروضة على الأراضي على أدق تعبير). فهل سيقتصر فرض الضرائب على الأراضي الجرداء فقط، التي ليس عليها أي إنشاءات، أم ستشمل تغطيتها الأراضي المحاطة بأسوار فقط ومن دون أي إضافات أخرى؟ وهل ستفرض الضرائب على الأراضي المستعملة كاستراحات التي تحتل مساحات كبيرة في النطاق العمراني؟ فإذا تم إعفاء الأراضي المسورة والاستراحات من الضرائب فإن هذا سيشجع على تحويل الأراضي البيضاء غير المستغلة إلى استراحات أو بناء أسوار حولها، وبهذا ستفقد الضريبة جزءا كبيراً من تأثيرها. وتتعدد استعمالات الأراضي الخاصة لكنها تتركز في المجالات السكنية والزراعية والصناعية والتجارية. فهل سيقتصر تطبيق الضريبة على الأراضي السكنية أم سيشمل كل الأراضي بغض النظر عن استخداماتها؟ وسيبرز إشكال حول الأراضي التي تملكها الكيانات الاقتصادية، حيث يملك الكثير من رجال الأعمال مساحات كبيرة على هيئة أحواش أو أحياناً مساحات مفتوحة ومسورة بأسلاك، فهل ستستثنى تلك المساحات من ضريبة الأراضي أم لا؟ فاستثناء تلك المساحات سيقلل من الأراضي التي تفرض عليها الضرائب ويقلل من فاعلية الضريبة، كما سيشجع على تحويل مساحات كبيرة من الأراضي إلى أحواش للاستعمالات التجارية أو الصناعية.
وسيبرز أيضاً إشكال حول مفهوم النطاق العمراني الذي ستطبق فيه الضريبة. فهل سيقتصر مفهوم النطاق العمراني على المناطق المطورة حالياً في المدن، أم هل ستفرض على كل الأراضي التي يشملها النطاق العمراني أو سيشملها مستقبلاً، أم هل سيمتد تطبيقها إلى حدود تنمية المدن التي تعتبر أكبر مساحة يمكن أن تبلغها المدن في تصور المخططين؟ وتبلغ مساحات الأراضي المطورة عام 1430هـ في مدينة الرياض مثلاً نحو 1219 كيلو مترا مربعا، بينما يبلغ النطاق العمراني الحالي 2435 كيلو مترا مربعا، أما حدود التنمية فتزيد على خمسة آلاف كيلو متر مربع (نصف مساحة لبنان تقريباً، وسبعة أضعاف مساحة البحرين). وسيقلل اقتصار فرض الضرائب على النطاق العمراني حالياً أو الجزء المطور منه فقط من تأثير الضريبة وسيعطي ميزة للأراضي الملاصقة ويرفع أسعارها.
وسيكون تحديد مستوى ونوع الضريبة من أهم الإشكالات التي ستظهر عند تبني قرار ضريبة الأراضي. وسيسعى الملاك إلى إلغاء الضريبة على بعض أنواع الأراضي أو على الأقل خفض مستواها لأدنى حد ممكن، وفي هذه الحالة ستنخفض فاعلية الضرائب على أسعار واستخدامات الأراضي، ففرض ضريبة بحدود 1 أو 2 من 1000 من قيمة الأراضي مثلاً سيكون شبه محايد في التأثير في الأسعار والاستخدامات. وفي المقابل، سيتسبب فرض ضرائب مرتفعة (4 أو 5 في المائة مثلاً) من قيمة الأراضي في إرهاق الملاك وتوليد معارضة قوية لها، وستؤدي في حالة تفعيلها إلى تراجع كبير في أسعار الأراضي. والتراجع الكبير سيقود إلى خسائر كبيرة لآخر مشترين للأراضي، وقد يقود إلى إفلاسهم، وإحداث خسائر فادحة للمؤسسات المالية المقرضة لآخر مشترين. وسيثير فرض ضرائب على الأراضي قضايا عدالة هذه الضرائب، فقد يتساءل البعض عن عدالة فرض ضريبة على أراض قيمها مليون ريال مثلاً وإعفاء أراض قيمها عشرة ملايين ريال أو أكثر مقام عليها منازل أو مشاريع استثمارية. ومن المعروف أن ضريبة ملكية العقار في الدول الأخرى تفرض على كل أنواع العقار وبهذا لا تفرق الضريبة بين المنازل والأراضي والمنشآت التجارية.
وتفرض بعض الدول ضرائب تصاعدية على ملكية العقارات، لكن لشريحتين أو ثلاث فقط، ويساعد هذا النوع من الضرائب على خفض تركز ملكية العقارات والأراضي في عدد محدود من السكان. ومن الأمثلة على ذلك، فرض ضريبة مقدارها 1 في المائة من قيمة الأراضي المقدرة بثلاثة ملايين ريال أو أقل، ثم رفع هذه الضريبة إلى 1,5 في المائة إذا تجاوزت قيمة الأراضي هذا الحد. ومن المتوقع أن ترتفع أصوات تطالب بإعفاء الأراضي التي تقل أسعارها عن مستوى معين، حيث تقدم بعض دول العالم إعفاءات ضريبية على ملكية العقار الذي يقل ثمنه عن مستوى محدد. وتهدف تلك الإعفاءات إلى تمكين الشرائح السكانية متدنية الدخل من تملك المنازل، وتجنب دفعها ضرائب تؤثر في دخولها ألمتدنية، والحيلولة دون هبوط عائلات كثيرة تحت خطوط الفقر. فإعفاء الأشخاص الذين يملكون أراضي تقل قيمها عن نصف مليون أو مليون ريال مثلاً سيخفف العبء الضريبي عن الشرائح السكانية متدنية الدخل مثل الفقراء والمتقاعدين والأيتام والأرامل. وسيظهر إشكال آخر حول تحديد الوعاء الضريبي على أساس قطع الأراضي أم على إجمالي ملكية الأفراد، أي هل ستفرض الضريبة على كل أرض على حدة أم ستفرض على إجمالي ملكية الأشخاص من الأراضي في مدن المملكة كافة؟ وسيخفض فرض الضريبة على كل عقار على حدة من حجم تغطية الضريبة ويفقدها جزءا من تأثيرها، أم فرضها على إجمالي ملكية الأفراد من الأراضي في المملكة ككل فسيكون أكثر فاعلية وإنصافاً.
إن التعامل مع الإشكالات المرتبطة بالأراضي عند سن نظام ضريبي عليها سيحدد فاعلية الضريبة وقدرتها على التأثير وتحقيق الأهداف المرجوة منها، فتغطية الضريبة لأكبر قدر ممكن من الأراضي وارتفاع نسبتها وخفض الإعفاءات سترفع من فاعلية الضرائب وتسهم في تحقيق الأهداف من فرضها. وتهدف الضريبة على ما يبدو إلى الحد من ارتفاع الأسعار المبالغ فيه وتهيئة الظروف المناسبة لتطوير المناطق الحضرية في المملكة وتمكين الأغلبية الساحقة من المواطنين من امتلاك منازلهم. وفي المقابل ستقود المبالغة في حجم الضرائب وتغطيتها إلى التسبب في خسائر كبيرة للملاك وبعض الوسطاء الماليين وقد تسيء إلى بعض الشرائح السكانية منخفضة الدخل. وتعتبر الضرائب والرسوم من الأدوات القوية والفاعلة المؤثرة في استقرار الاقتصاد ومستويات وتوزيع الدخول والثروات وفي تصرفات الأفراد والكيانات الاقتصادية، ولهذا ينبغي التعامل بحذر مع الإشكالات التي ستبرز عند سن نظام رسوم الضرائب على الأراضي بحيث يحقق النظام أهدافه مع الحد من الآثار السلبية التي قد تنتج عن تطبيقه.

سعود بن هاشم جليدان

أكدوا أن الحلول المدرجة لن تحل الأزمة الإسكانية.. بل هي مؤقتة.. مختصون:

ندرة الأراضي ومحدودية التمويل وسعا فجوة العرض والطلب على المسكن

جدد عدد من الاقتصاديين والعقاريين تحذيرهم من زيادة الفجوة بين إمكانات المواطنين لتملك الوحدات السكنية وأسعارها المرتفعة وآثار انعكاسها السلبي على التضخم في اقتصاد البلاد, حيث باتت أزمة السكن المعضلة الأولى للاقتصاد السعودي وخاصة أن جميع الحلول المدرجة أخيرا لم تعالج المشكلة بقدر ما تسعى لحل الأزمة على المدى القريب, للحد من معدلات التضخم وتزايد الأسعار, وقالوا إن المملكة تواجه اليوم تحديا كبيرا أمام أزمة السكن خاصة مع تزايد النمو السكاني ''2,5 في المائة سنويا'' إذ لا يتوافق المؤشر مع الوحدات التي يضخها السوق.
وشددوا على ضرورة بحث آليات جديدة على المديين القصير والطويل ورسم خطط تنظيمية للسكن تهدف لخلق توازن بين العرض والطلب وبإمكانات تناسب إمكانات الأفراد يتصدرها تفعيل دور قنوات التمويل العامة والخاصة, وأن يكون للبنوك دور اجتماعي غير ربحي في التمويلات السكنية خلال السنوات الخمس المقبلة أو تقديم برامج تمويل ''غير مجحفة'' للمساهمة في حل الأزمة بعيدا عن العروض البنكية التي تقدمها البنوك وفق قروض تستمر زهاء ثلاثة عقود على ميزانية المقترض، مطالبين بفتح تمويلات سكنية ضخمة لبناء مدن سكنية تساعد في سد جزء من الطلب على المسكن الاقتصادي.
إنشاء مجمعات سكنية عمودية «أبراج» تعد جزءا مهما لحل الأزمة الإسكانية، وفي الصورة أبراج في جدة.
ووفقا لمحمد سعيد نجم رئيس شركة الوطن للتطوير العقاري فإن مشكلة توفر الإسكان قضية اجتماعية كبيرة تحتاج إلى طرحها بشكل أوسع وأكبر لمناقشتها والخروج بتوصيات تنفيذية حتى لو تأخر الحل، مشددا على أن خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز أعطى في أولوياته، بعد رحلته العلاجية خارج المملكة قبل فترة، أزمة السكن ومعالجتها ودعمها أهمية كبيرة، مطالبا وزارة الإسكان والغرف التجارية والبنوك بالخروج بمؤتمر يخصص لمعالجة هذه المشكلة بحيث يتم الإعداد له بشكل كبير وتكون آليات العمل قابلة للتنفيذ والمساهمة في حل هذه المشكلة.
وأضاف نجم ''في الوقت الذي تتوسع الفجوة بين العرض والطلب وتتضخم هذه المشكلة الاجتماعية وتورق كل أفراد الأسرة والمجتمع تجد أن الجميع يقف صامتا أو ساعيا إلى حلول قاتلة مثل الرهن والتقسيط الطويل.
وزاد رئيس شركة الوطن للتطوير العقاري بقوله: حدثت زيادة حادة في الطلب على المساكن في السنوات الماضية نظرا لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، وبالتالي أصبح المقدار المتاح من الوحدات السكنية يتأثر ذات التكلفة الميسرة مع ندرة الأراضي القابلة للبناء ومحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين مما يحد من قدرتهم على القيام بمشاريع كبيرة. وأشار إلى أن دور البنوك اليوم محدود في التمويل العقاري.من جهته، أكد الدكتور محمد شمس، مستشار اقتصادي، ضرورة وجود آليات تمويلية للأفراد على المدى القريب لسد الفجوة بين العرض والقدرة الشرائية التي اتساعها يهدد رفاهية المجتمع، ويرفع من معدلات التضخم، ويجعل الحياة في المدن الكبرى أمرا صعبا.
وأشار إلى إن المملكة تواجه تحديا كبيرا لحل مشكلة السكن فلا بد من الوقفة الجدية لحل الأزمة وخاصة أن معدلات النمو السكاني في تزايد مستمر. ووفقا لتقرير مؤسسة النقد برزت حاجة المملكة إلى توفير أكثر من 1,6 مليون وحدة سكنية خلال الفترة المقبلة.
وقال ''لابد من معالجة المعضلة الأولى التي تقف في وجه الاقتصاد السعودي. نحن أمام أزمة كبيرة تهدد الاقتصاد السعودي''، موضحا أن أولى الآليات التمويلية التي لابد من إعادة النظر فيها زيادة قرض صندوق التنمية العقاري بالشكل المتناسب مع الأسعار المحلية فـ 500 ألف ريال لا توفر قيمة أرض داخل النطاق العمراني، إضافة إلى الضغط على البنوك بدخولها كمشارك فعلي لتملك الأفراد المساكن وذلك بخفض سعر الفائدة والتعامل مع القروض كتمويل السكن بهدف اجتماعي بعيدا عن الربح وخاصة أن البنك المحرك الأول للتمويل.
وقال إن الدور الاجتماعي للبنوك في المملكة مفقود، ودورها اقتصادي بحت يبحث عن الأرباح فقط ، موضحا دور السياسة النقدية بعرض النقود ورفع معدلات التضخم لأكثر من 5,5 الأمر الذي يضعف القوة الشرائية.
ولفت إلى ضرورة أن يكون دور البنوك دورا اجتماعيا غير ربحي بعيدا عن التسهيلات التي قد توقع البنوك في أزمات كبيرة لتعثر السداد كما حصل في 2008 في الاقتصاد الأمريكي حيث كانت التسهيلات البنكية للقروض سببا رئيسا لإفلاس البنوك.
فيما قال خالد الحارثي مستشار اقتصادي ''أزمة السكن التي تواجهها المملكة أزمة خطيرة خطرا له أبعاد اقتصادية سلبية على الاقتصاد وخاصة أن باتت من أولى المعضلات التي تواجهها المملكة. وأوضح أن خادم الحرمين الشريفين شعر بالأزمة وأصدر الأوامر لحل أزمة السكن, وقال ''ما تم ضخه من 500 ألف وحدة ورفع السقف الأدنى للقرض إلى 500 ألف عمل على حل الأزمة ولكن لم يعالجها، فتزايد معدلات النمو يؤكد استمرار الأزمة''.
وأشار إلى أهمية إيجاد حلول قريبة الأجل ومتوسطة وطويلة الأجل وتغيير ثقافة المجتمع من ناحية نوعية الوحدات السكنية ومساحتها, فالسوق السعودية في حاجة إلى زيادة في العدد وليس في الحجم, إضافة إلى تفعيل دور القطاع المصرفي باعتباره الجهة الرئيسة للتمويل وذلك بعمل تحسينات لقروض بهدف التملك بخفض سعر الفائدة بشكل يتوافق مع دخل الأفراد، إضافة إلى دور القطاع الخاص في تطوير وضخ السوق بمزيد من الوحدات والاستفادة من تجارب الدول الخارجية في حل مشكلة السكن.